1. 계약 전 필수 확인 사항
1.1 건축물대장 및 주택 상태 확인
전세 계약을 진행하기 전에 해당 건축물이 정상적인 건물인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해서는 건축물대장을 발급받아 해당 건물이 불법건축물이 아닌지, 위반 사항이 없는지, 용도가 적절한지 등을 체크해야 합니다.
특히 위반건축물이나 무허가 건물로 판명될 경우, 보증금 반환이 어려워질 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 이러한 정보는 정부24나 세움터 사이트를 통해 간편하게 열람할 수 있습니다.
1.2 전세가율 확인
전세가율이란 매매가 대비 전세 보증금 비율을 의미합니다. 전세가율이 90%를 초과할 경우, 보증금을 반환받기가 어려워질 위험이 있으므로, 반드시 전세가율을 확인해야 합니다.
예를 들어, 해당 지역의 평균적인 전세가율이 80% 수준이라면, 전세보증보험 가입이 가능하며 안전한 거래로 볼 수 있습니다. 이 정보를 확인하려면 KB부동산이나 부동산테크에서 시세를 조회하는 것이 좋습니다.
1.3 선순위 권리관계 확인
전세 계약을 체결하기 전, 해당 주택에 설정된 권리관계를 확인하는 것이 필수적입니다. 이를 위해 등기부등본을 열람하여 근저당권, 가압류, 가처분 등의 선순위 권리가 있는지 확인해야 합니다.
특히 다가구 주택의 경우, 같은 건물 내 여러 임차인이 거주하고 있기 때문에, 전입세대 열람을 통해 자신보다 앞서 입주한 세대가 있는지, 그리고 그들의 보증금 규모가 얼마인지 반드시 점검해야 합니다.
1.4 임대인의 세금 체납 여부 확인
임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 부동산이 경매로 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다. 따라서 전세 계약을 진행하기 전, 반드시 지방세 및 국세 완납증명서를 확인해야 합니다.
완납증명서는 임대인에게 직접 요청하거나, 계약서를 소지한 상태에서 세무서를 방문하여 열람할 수 있습니다.
2. 계약 시 체크 사항
2.1 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험은 전세 계약 후 보증금 반환을 보장받을 수 있는 제도입니다. 이 보험에 가입하려면 보증금이 일정 금액 이하이고, 건물이 전세보증보험 가입 조건을 충족해야 합니다.
전세보증보험은 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험에서 가입할 수 있으며, 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
2.2 계약서 필수 조항 확인
계약서에는 임대인의 실명, 임차인의 권리, 보증금 반환 조건 등이 명확하게 기재되어 있어야 합니다. 또한 계약서에는 특약 사항을 포함하여, 전세계약 후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방해야 합니다.
예를 들어, 특약 사항으로 "근저당 설정 시 계약 해지 가능" 등의 내용을 명시하면, 향후 문제가 발생했을 때 임차인의 권리를 보다 강하게 주장할 수 있습니다.
3. 계약 후 주의 사항
3.1 전입 신고 및 확정일자 받기
전세계약을 마친 후에는 빠른 시일 내에 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 임차권을 보호받고, 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 가까운 주민센터에서 간단히 처리할 수 있으며, 이 절차를 거쳐야만 보증금을 보호받을 수 있으므로 절대 잊지 말아야 합니다.
3.2 지속적인 권리 변동 사항 확인
전세 기간 동안에도 임대인의 경제적 상황이 변할 수 있기 때문에, 정기적으로 등기부등본을 열람하여 임대인의 재정 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
예를 들어, 계약 후 임대인이 추가적으로 근저당을 설정하거나 세금 체납이 발생할 경우, 보증금을 반환받기 어려워질 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.