계약갱신청구권 뜻과 중도해지, 거부

1. 계약갱신청구권 개념

2020년 7월 31일부터 시행된 새로운 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권이 도입되면서 임차인의 주거권이 대폭 강화되었습니다. 기존에는 임대인이 원치 않으면 최장 2년까지만 거주할 수 있었지만, 이제는 첫 2년 계약 종료 후 임차인이 원할 경우 추가로 2년을 연장할 수 있어 최소 4년간 안정적으로 거주할 수 있습니다.

2. 계약갱신청구권 행사 조건

계약갱신청구권은 임차인의 주거권을 보호하기 위해 마련된 제도로, 주택 임대차 계약을 체결한 임차인은 최초 전입일부터 4년 동안 법적으로 거주할 수 있는 권리를 보장받습니다. 다만, 법 시행 이전에 이미 제3자와 새로운 임대차계약을 체결했다면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

3. 계약갱신청구권 거부 사유

임차인의 권리가 강화되었지만, 임대인은 특정한 사유가 있을 경우 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 대표적인 거부 사유는 다음과 같습니다:

• 임차인이 2회 이상 차임을 연체한 경우
• 임차인이 임대차 계약상의 의무를 위반한 경우
• 임대인이 직접 실거주할 계획이 있는 경우
• 건물의 전면적인 수리 또는 재건축이 필요한 경우

4. 계약갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권은 임차인이 계약 갱신 의사를 표시하는 즉시 효력이 발생합니다. 하지만, 임대차 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이전은 1개월 전까지) 명확한 의사표시가 필요합니다.

5. 묵시적 갱신과의 차이

묵시적 갱신은 계약 당사자 간의 암묵적인 동의로 이루어지는 연장입니다. 기존 계약 조건이 그대로 유지되며, 계약금과 특약이 그대로 적용됩니다. 하지만 이는 계약갱신청구권 행사와는 다르며, 임차인은 여전히 계약갱신청구권을 보유하고 있습니다.

6. 계약갱신 시 임대료 조정

계약갱신을 할 경우 임대료 증액 상한은 5%로 제한됩니다. 그러나 임대인이 무조건 5% 인상을 요구할 수 있는 것은 아니며, 상호 협의하에 결정되어야 합니다.

7. 전세 계약과 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 전세 계약에도 동일하게 적용됩니다. 별도의 '전세권 등기'가 없더라도 주택임대차보호법이 적용되어 전세 임차인도 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

8. 임차인의 중도해지 권리

임대인은 계약갱신을 거부할 수 없지만, 임차인은 중도해지를 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 2에 따라 계약기간이 남아 있어도 3개월 전에 통보하면 보증금을 반환받고 이사를 갈 수 있으며, 새로운 세입자를 구할 의무도 없습니다.

9. 계약갱신청구권과 임대인의 실거주

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 경우, 실제로 본인 또는 직계가족이 거주해야 합니다. 만약 임대인이 실거주 의사를 내세워 갱신을 거부한 후 제3자에게 임대한 사실이 밝혀지면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이상으로 계약갱신청구권에 대한 개념과 행사 조건, 거부 사유 등에 대해 살펴보았습니다. 이를 숙지하고 합리적인 계약을 체결하시길 바랍니다.